第一章 总则

第1条 制定目的

为了更好地维护房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务委托人的合法权益，提高律师提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务的质量，在总结律师提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务经验的基础上制定本操作指引。

第2条 适用范围

本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事的房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务。

本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所称的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房，因前述住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律、法规强制性规定，所以这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。

乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。律师为此类房屋租赁合同纠纷提供法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律、法规以及相关政策的限制性规定。

第3条 房屋租赁合同的法律特征

3. 1 房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，这一点将其与商品房买卖合同区分开来。后者以转移物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行占有、使用、收益，而不享有租赁物的处分权。在承租人破产时，除未完租期的用益物权外，租赁房屋的所有权不得列入破产财产，出租人有权收回出租房屋。

3. 2 房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。出租人取得租金权利的前提条件是，应将符合租赁合同约定条件的房屋交付给承租人，因此，双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于取得房屋的使用权，故租赁合同为有偿合同。

3. 3 房屋租赁合同具有期限性。房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也不利于租赁房屋的维护和修缮。因此，《中华人民共和国民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

第4条 编写依据

本操作指引涉及的主要编写依据为：

法律类：《中华人民共和国民法典》 (以下简称《民法典》 ) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)、《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)、《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》)、《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)等。

行政法规类：《建设工程质量管理条例》 (以下简称《质量管理条例》 )等。

司法解释类：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》(以下简称《民法典时间效力若干规定》)、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》[以下简称《物权编解释(一)》]、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同司法解释》)、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《民诉证据规定》)、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》)、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)等。

部门规章类：住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《租赁管理办法》)等。

若房屋租赁纠纷的法律事实发生在《民法典》施行前，则按《民法典时间效力若干规定》选择适用法律和司法解释。

律师提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关(包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府，较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府)为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。因此，律师在提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。需注意的是，若地方性法规和地方政府规章的相关规定与《民法典》施行后的相关法律法规相冲突，则不应适用或者参考。

第5条 声明

本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务过程中参考。本操作指引的内容对律师不具有强制性，也不保证涵盖房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务的全部内容。在提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合案件的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同纠纷诉讼法律服务所产生的一切风险，由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。本操作指引也不作为对律师相关工作内容、方式和成果的评价、考核、处罚等的依据。