第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？

本讲澄清两个流行的认识误区，一个是关于房价收入比，另一个是关于房地产调控。现实中，很多人会有这样的疑问：中国的房价收入比这么高，怎么可能没有泡沫呢？没泡沫的话，政府为什么反复调控房价呢？这两个问题都非常重要，引起很多误解，本讲我们仔细澄清这两个问题。

房价收入比：你可能算错了一点点

先来看房价收入比。现在一线城市房价收入比达到60多倍，不吃不喝60多年才能买得起房子，这被当作房价泡沫的铁证。

可是呢，房价收入比的计算，很多人算错了一点点。错在哪一点点？错在“收入”的计算上。房价收入比中的“收入”，是“未来的中高收入”，是拿现在的房价和未来的中高阶层的收入比较，不是现在的房价和现在的平均收入比较。

这里提醒大家注意，收入前面我加了“未来”和“中高”两个限定语。为什么呢？

加“未来”这个限定语，是因为目前房价是对未来收入的提前反映。举个例子，如果你看好一只股票，觉得这家公司未来盈利会大涨，你不会等到未来再买它的股票，而是现在就买，因为你不买别人会买，大家一起抢着买，就会把股价买上去。这样一来，股票的估值现在就会很高，不会等到未来盈利实现了再涨。换句话说，现在的高估值是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。

房子的道理是一样的。过去十几年，城市化快速进行，大量人口从农村向城市转移。大规模的城市化是当代中国最清楚不过的事情。人到了城里就需要住房，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，这是个非常清楚的事情。所以，中国的大城市就像盈利增长稳健的大公司，这个“公司”的潜力大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的“股票”，这个“股票”就是房子。这个逻辑，很多人都看到了。早看到的，早就买了；晚一点看到的，晚一点也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。

大城市房子贵，就是这个道理。所以，计算房价收入比，要用未来的收入，不是现在的收入，因为房价会对未来的收入提前反映。

第二个约束条件是“中高收入”。为什么强调“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这几个国际大都市，租房率分别为68%、54%、55%、60%，租房子住的人都超过一半。所以，以后超过一半的人是要租房住的，中高收入阶层住自己的房子，中低收入阶层租别人的房子、付房租。所以，房价收入比中的“收入”应该是中高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

那么，未来的中高收入多少呢？我们来简单匡算一下。

比如说北京，现在普通家政人员、快递小哥的收入是六七千元，高一点的上万元，有学位、有几年工作经验的年轻人月收入经常在2万元以上，这样算下来一年就是24万元。每年增速按照8%计算，10年后就是52万元，夫妻两人的收入就是104万元。这是未来1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万元。所以，现在的房价和10年后的中高收入比只有7倍多。

因此，加了“未来”“中高”这两个限定语，你马上发现房价收入比并不高。也就是说，相对于未来的收入，今天的房子虽然贵，但是完全在合理的范围内。此外，大家都知道，中国的收入统计不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，上面的收入匡算是很保守的。这样一来，你就能理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，调控了也不下去，新盘一开盘就被买光。归根结底，就是因为这个房价背后是有坚实的收入支撑的。

上面的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。你不妨拿出计算器自己演算一下，加深理解和感受。

看到这里，你可能还是有疑问。为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

这一点其实不难理解，我们虽然目前的收入水平低，但预期收入增速还是比较快的，而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，预期收入增速就慢下来了。收入增速高，房价收入比就高，否则就低。美国、欧洲、日本已经进入稳态社会，未来的收入增速不快，因此房价收入比就不高了。

此外，绝大多数国外城市都有房产税、保险费、管理费等房屋持有成本，也压低了房价。房产税的问题比较复杂，我们在后面专门讲。

所以，总结一下，一个城市房价收入比高，不一定说明这个城市房子贵，很可能是因为这个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是这个城市的增长潜力低。你看，很多小城市的房价收入比不高，只有7～8倍，就是因为发展潜力不大。

既然没有泡沫，政府为什么会调控房价？

上面我们分析了房价收入比。通过这个分析，结合第1讲中北京房价和东京房价、纽约房价的比较，我们更加确信中国的房价其实是没有泡沫的。

接下来，你可能还会问：如果房价没有泡沫，为什么我国政府会反复调控房价？这个问题很重要，涉及对房价问题的更深层次的理解。为了回答这个问题，你可以反过来问：没有泡沫，就不用调控房价了吗？你仔细想想，可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个原因就是财富分配问题。

过去这20年，中国经济增长太快，像一列疾驰的火车，买了房的人就像买票上了车，财富跟随列车快速上涨。但是因为各种原因没有上车的人就会被拉开差距，造成财富差距很大。现在很多中低收入的人买不起房，刚入职场的年轻人也买不起房，如果房价上涨得过快，财富差距会越来越大。这样一来，没买房的人就越来越没有希望了，工作不安心了，心情也会很压抑，这不利于整个社会的繁荣。其实，现在房价成为“国民话题”，引起全民热议，就已经反映了这个问题。

一个社会要稳定，最重要的是大家都要有盼头，人活着是要有希望的。活着没有希望，是个可怕的状态，会产生很多问题。从社会繁荣稳定的角度，政府一定要保证财富差距不要过于极端。目前的差距已经很大了，所以要出台调控，让房价不要上涨过快，这样没买房的想办法买房，针对收入特别低的人群还出台保障房政策，所有人都有房子住，社会才能稳定。

所以，房地产调控不是调控价格水平，而是调控上涨速度，让房价上涨不要过快。房地产调控调节的是财富分配，终极目的是社会的稳定。目前我国的财富不平等已经非常严重，调控的效果不一定很好，会引起很多争议，但是不调控一定是不行的。

本讲要点：

（1）考虑到未来的收入增长，以及只有中高收入的人才能在大城市买房，其他人要租房，目前我国大城市的房价收入比并不高。

（2）虽然房价没有泡沫，但是政府还是要调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，是为了防止财富差距进一步拉大。