第二节 产业定位的基础方法论

城市生长理论

城市的发展是连续的，它的结构、形态增长也是连续的，并且在每个发展阶段拥有不同的发展重点。城市生长理论是一种城市规划学理论，广泛应用于城市设计、片区规划的研究中。城市生长理论形象地指出了城市和城市群是一个不断生长的过程，而其生长发育的机制和趋势是重点研究的对象。

近年来，随着我国工业化和新型城镇化不断深入，城市群的发展已经成为我国城市化的重要力量。

对于城市生长理论的研究，能够帮助我们了解城市未来的发展趋势，站在整个城市群的高度，针对城市群内部各个区域的发展趋势和现状条件，制定针对性强的产业发展导向。这也是中经研究将之作为产业定位的方法论基础的重要原因。

《国内外新城开发模式研究》报告显示，城市的形成和发展就是其功能和空间不断生长的过程。一般来说，最终能够演化成为国际大都市带的城市都经历了四个过程。

世界上大都市的发展虽然功能各有不同，但通常随着城市规模由中心向外围扩张，形成了规律性的空间结构。这种空间结构自内向外和自小向大可以分为四个圈层，代表了大都市发展过程的四个阶段：

1.中心城市

中心城市的面积一般在100~600km2，半径5~10km，人口密度在10000~20000人/km2。

2.大都市区

由中心城市和郊区城市地区组成，面积一般在1500~2000km2，半径30-50km，人口密度在5000~10000人/km2。

3.大都市圈

由一个以上的大都市区组成，面积一般在10000~20000km2，半径100km左右，人口密度在1000~2500人/km2，其中周边大都市区的人口可以大于中心大都市区。

4.大都市带

由一个以上的大都市圈组成，面积一般在30000km2以上，半径200~300km，人口密度在300~1000人/km2。

依托公路、铁路、航海、航空现代化交通网络和新一代信息技术等快速发展，城市在区域中的地位得到不断提升，城市的发展也将形成网络化的空间布局。

发达国家著名的大都市，例如英国伦敦大都市、法国巴黎大都市、美国纽约大都市和日本东京大都市等，一般都经历了完整的发展阶段，形成了较为齐全的四个圈层。

1.英国伦敦大都市的四个圈层

分别为内伦敦中心城市、大伦敦（包括市区及附近的29个城镇）、伦敦大都市圈、伦敦-伯明翰大都市带。

2.法国巴黎大都市的四个圈层

分别为巴黎中心城市（环行大道内的20个区）、巴黎大都市、大巴黎大都市圈（巴黎市加上周边7个省，即伊尔-法兰西地区）、巴黎大都市带。

3.美国纽约大都市的四个圈层

分别为纽约中心城市（包括曼哈顿等5个区）、纽约大都市、纽约大都市圈（包括周边33个县）、纽约-波士顿-华盛顿大都市带。

4.日本东京大都市的四个圈层

分别为东京中心城市（包括市区的23个区）、东京都大城市区（包括市区的23个区和郊区的27个县）、东京圈（包括东京都和神奈川、琦玉、千叶3个县）、首都圈大都市带。

我国的城市群规划具有自身显著的特征，主要表现在城市之间包含自然生态区、城乡差异明显、城市群中存在职能结构和等级结构等方面。目前我国的一些大型都市（如北京、上海）都处于多中心大都市圈发展阶段，郊区城镇从卫星城发展到新城，成为大都市发展的多中心发展极。

以北京为例，目前北京卫星城的规划建设进展加快，分担主城区功能的作用逐步显现，产业支撑日趋明显，辐射力和带动力大大增强。如亦庄最先是北京周边的一个小镇，1958年根据北京市的城市规划，将亦庄规划为一个卫星镇，期间北京城市规划有过两次修改。由于优越的地理位置，经过几十年的建设，亦庄被确立为北京市重点发展的卫星城。目前，亦庄升级为北京经济技术开发区，更是得到了快速的发展和建设，与中关村科技园区一起形成北京的高新技术企业孵化和成果转化基地。亦庄新城成为北京经济增长的一极，除亦庄之外，顺义、通州等新城都得到了良好的发展，成为北京多中心的发展极。

对于一个产业地产项目，首先要研究的是项目所处区域的未来发展趋势，这是制定项目发展战略的关键，而城市生长理论是洞悉城市未来发展趋势的重要理论。

按照我国对城市分级的定位，一般划分为一、二、三、四、五线城市。

目前我国拥有一线（含新一线）和二线城市共49个，但这并不意味着仅这些城市才具备发展产业地产的基础，实际上有一些产业地产发展非常好的城市并不在一二线（含新一线）城市之列，例如河北廊坊，辖区内的固安工业园在全国都很有名，是我国产业地产的标杆案例。固安工业园能发展如此迅速，与其所处区域密切相关。园区依托北京这个一线城市，一方面享受北京产业转移带来的机遇，另一方面，北京城市过大受到种种城市病烦扰，其功能向外围的疏解也给固安带来新的机遇。

因此，城市生长理论为判断一个区域的未来发展趋势提供了一个重要依据，也是产业定位的前提。