三、高价城市化、金融风险与可持续增长

（一）目标与城市化的发展机制

我国政府是全体居民利益的代表，因此，追求全体居民福利的最大化是政府追求的目标。我们可将居民福利分为长期福利和短期福利。长期福利的提高主要通过可持续经济增长才能实现，这是因为只有经济实现可持续增长，才能为居民福利水平提高提供可靠的物质保障。短期福利主要通过提高居民社会保障水平、增加公共性支出等方法实现，如目前我国政府提供保障性住房等。目前城市是我国经济增长主要载体，因此只有我国城市化可持续增长，才能保持我国经济可持续增长。

城市化发展短期机制，即城市财政收入主要来自土地收入，城市化的发展使得财政支出集中于居民福利性支出，而这些支出具有刚性，为了减少财政缺口，政府通过提高房地产价格等方法增加土地收入，这将增加实体产业的生产成本，抑制城市实体产业的发展，从而使城市化的发展更加依赖土地财政。显然，短期城市化发展机制是不可持续的。

城市化发展长期机制，即城市实体产业经济发展的税收是城市财政收入的主要来源，除了用于增加居民福利外，财政支出主要集中于增加城市化基础建设等方面的投资，这有利于城市实体产业经济的发展。为了发展城市实体产业经济，政府努力控制实体产业生产成本，控制房地产价格，提高城市实体产业竞争力，促进实体产业的发展。通过城市实体产业的发展增加财政收入，从而达到财政收支平衡。显然，长期城市化发展机制是可持续的。

短期城市化发展机制的城市财政收入主要来自土地收入，这样的短期城市化发展机制是不可持续的；城市化发展长期机制是以城市实体产业经济发展为基础，其发展具有实体经济的支撑，这样的城市化长期发展机制是可持续的。城市化的实体经济发展过程中，城市化发展需要对实体经济发展实现两次转型：一是由主要依靠房地产获取财政收入的城市化发展向依靠实体经济发展支撑的城市化飞跃；二是依靠通用技术发展的城市化向依靠知识技术部门发展的城市化飞跃。只有城市化发展长期机制形成，我国才能保持城市化的可持继续增长。

（二）高房价引起居民家庭高杠杆率强化金融风险

2007年全球金融危机至今，我国企业、地方政府和居民家庭三大杠杆率均涨得很快。2007年企业杠杆率大概是80%，2015年企业杠杆率则达到了160%。2007年地方政府杠杆率大概是20%，2015年则达到了42%。居民家庭杠杆率同样上升也较快，由2008年的12%上升至2015年的28%。2016年我国房价大涨后居民家庭杠杆率可能达到30%。

2015—2016年我国政府采用一系列增加杠杆方法扩张需求。我国政府在增加政府自身杠杆率同时，通过宏观经济政策和市场机制，不断加大居民家庭杠杆率。如2015年我国政府通过股票市场的拉动，从而增加了居民家庭杠杆率；2016年我国政府通过去产能政策，实施一系列刺激房地产政策，通过地王价格拉升提高了房地产上涨的预期，从而引起了2016年我国房价暴涨。这样，居民家庭不断增加杠杆购买住房，从而拉高了居民家庭杠杆率。2016年我国银行中长期贷款增加了接近10%，与此同时，我国居民家庭负债率增加了10%，其值占当年GDP总值的10%左右。

我国居民家庭房贷扩张的机制为：居民家庭房贷扩张—房价上涨—房地产投资量增加—宏观经济扩张。消除房地产产能过剩，理应在房价有所下降情况下扩大销售量，而我国政府采用的却是在住房价格不断上涨情形下扩大销售量。具体的实施过程为：通过提高土地价格，尤其是地王价格上涨，提升住房价格上涨预期，从而推高了住房价格上涨，推动整个住房价格上升。

我国居民家庭房贷信用扩张是将原先银行和国有企业高杠杆率转化为银行和居民家庭高杠杆率。如将国有企业高负债率转化为居民家庭的高负债率，金融风险并没有得到化解，只不过由国有企业负债风险转化到居民家庭负债风险。政府为了控制和分解居民家庭房贷信用风险及整个宏观经济风险，当房价涨到一定程度时控制房价显得尤其重要：如房价进一步上涨，整个宏观经济风险将会加大，甚至可能会导致金融危机；同时房价也不能下降，如住房价格下降，这将会导致买房居民家庭资产负债率提高，房价下降将会提高购买住房居民家庭资本杠杆率，这将更易于导致居民家庭金融危机，从而导致整个经济金融危机。这是因为，居民家庭预算具有硬性约束，而国有企业和银行的预算是软性的。由高房价引起的刚性约束的居民家庭杠杆率提高，降低了具有软约束的国有企业和银行杠杆率，从而强化了整个宏观经济金融风险。

（三）高价城市化不利于我国可持续增长

由城市化率与投资率之间存在着“倒U”型关系可知，目前我国投资率随着城市化率的增大而不断增大，这就表明房地产投资和基础设施投资有其内在规律性。为了平稳宏观经济，我国将房地产投资和基础设施投资作为宏观调控手段，通过刺激房地产投资和基础设施投资保住增长，但却导致城市化成本上升过快，不利于城市实体经济的发展。

城市化的集聚效应对工业和服务业竞争力产生正向效应，工资成本对工业和服务业竞争力产生负向效应，住房成本对服务竞争力产生了负向效应。为了保持我国经济的可持续增长，我们应减少城市化成本的过快上升，尤其是高房价对我国城市产业竞争力的影响，转变城市化发展模式，促进工业化和城市化的协调发展。

我国宏观经济依赖于房地产，这将会锁定我国经济结构转型升级。这是因为，高房价引起资源配置的错位，如房地产的“热钱”“快钱”赚钱效应，不论是企业还是政府，都热烈参与其中。做实业辛苦，还要打点各种关系，处理各种纠纷，与之相反的是，“圈地”“囤地”和造房子，轻轻松松几年下来，就能赚到从前要用十几年才能积累的财富。由于房地产过热出现了制造业空心化，实体经济利润空间缩小，大量资金流向回报率过高的房地产，最终导致我国房地产价格暴涨。这样，高房价导致资源配置错位，依赖房地产将使结构转型升级失去动力。