2.3　国有土地使用权出让合同部分无效，法院如何认定其他部分的效力

——青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案[6]

关键词：国有土地使用权出让，合同效力，违约，合同解除

问题提出：国有土地使用权出让合同部分无效，是否影响其他部分的效力，整个合同的效力如何？

关联问题：在土地出让合同部分被认定为有效的情况下，双方对是否按照约定交纳土地出让金产生争议，法院如何认定违约责任？

裁判要旨：根据《合同法》第56条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案情况看，认定部分合同无效，不会影响其他部分的效力。因此，应当认定合同中经过政府批准的84亩土地使用权出让有效，未经政府批准的131亩土地使用权出让无效，其他合同条款仍然有效。对于崂山区国土资源分局关于涉案合同项下转让的土地是不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张，不予支持。

案情简介

上诉人（原审被告）：青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局（以下简称“崂山国土分局”）

被上诉人（原审原告）：青岛乾坤木业有限公司（以下简称“木业公司”）

2000年5月29日，青岛市崂山区人民政府向青岛市人民政府报送《青岛市崂山区人民政府关于2000年度第一批城市建设用地的请示》。该请示称：根据《崂山区土地利用总体规划》，我区拟批次转用某街道办事处某村等2个村园地133333平方米。上述用地在《崂山区土地利用总体规划》中已确定为城市建设用地。后青岛市人民政府向山东省人民政府报送青政地发［2000］267号《关于崂山区2000年度第一批城市建设用地的请示》。

2001年2月28日，木业公司与某街道办事处签订《土地使用权出让协议》。该协议约定，某街道办事处将某工业区内土地约150亩的土地使用权出让给木业公司，使用期限50年，每亩地价为6.88万元，总价款约为人民币1032万元。合同签订后，木业公司依据1999年青岛市崂山区人民政府的有关文件，分别于2001年4月20日和2001年9月5日，向原崂山区国土局的派出机构——崂山区人民政府某街道办事处土地规划与矿产资源管理所（以下简称“土管所”）缴纳土地出让定金180万元和50万元，土管所为其开具收款收据。2001年8月25日，木业公司给付土管所258万元支票一张，土管所向其开具258万元收款收据一份。该款实际于2003年3月27日划转至土管所。

2002年1月31日，山东省人民政府下发政土字［2002］35号《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复》称：青岛市崂山区土地管理局拟征用该区某街道办事处某村等2个村园地133333平方米（折合200亩），作为青岛市崂山区政府建设储备用地。经审查，该批次用地符合青岛市崂山区土地利用总体规划，同意该批次用地。

2003年1月16日，原崂山区国土局与木业公司签订青崂土合字［2003］4号《国有土地使用权出让合同》，其中约定，崂山区国土局出让给木业公司的宗地位于某街道某村麦沟路北、松岭路西，宗地面积为175907平方米，其中出让土地面积为146383平方米。本合同签订之日起60日内，受让人一次性付清上述土地使用权出让金……合同还约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，并且出让人可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。本合同项下宗地出让方案尚需经山东省人民政府批准，本合同自山东省人民政府批准之日起生效。

同年3月26日，木业公司向土管所交付300万元支票一张，土管所向其开具300万元收款收据，但未实际划转该300万元。现崂山国土分局认可实际收取木业公司土地出让金共计488万元。此后，木业公司未缴纳剩余土地出让金。上述合同涉及的146383平方米的出让土地中，部分土地经政土字［2002］35号文批准转为建设用地。

2005年6月6日，原崂山区国土局以木业公司未按合同约定如期缴纳全部土地使用权出让金以及项目用地违反青岛市政府［2003］95号文件为由，作出崂国土［2005］139号《崂山区国土资源局关于撤销国有土地使用权出让合同的决定》，决定撤销与木业公司2003年1月16日签订的《国有土地使用权出让合同》，并要求木业公司自收到本决定之日起10日内持《国有土地使用权出让合同》原件到该局办理解除合同相关事宜，已交款项的退还事宜到某街道办事处建设服务中心（原某街道办事处土管所）办理。2005年6月7日，原崂山区国土局通过特快专递将上述决定送达木业公司。

2006年3月13日，青岛市崂山区国土资源局更名为青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土分局。

一审审理期间，崂山国土分局向一审法院提交涉案土地“现状地形图”一张，载明图中全部黑线部分为签订土地使用权出让合同后的地形图，图中红线圈定的部分为农转用获批准的部分。经质证，木业公司对此证据没有异议。

由于崂山国土分局单方解除合同，木业公司交付部分出让金后未能受让合同项下的土地，木业公司认为崂山国土分局违反合同约定，给其造成各项经济损失1200余万元，故向一审法院起诉，请求判令崂山国土分局履行青崂土合字［2003］4号《国有土地使用权出让合同》，向木业公司交付合同项下的全部土地。

二审法院又查明：木业公司于2003年3月26日向土管所提交的银行转账支票未记载出票日期和收款人，双方当事人对这一事实均无异议。二审法院认为，根据《票据法》第八十五条的规定，出票日期是支票的必要记载事项，涉及支票使用期限的起算，无出票日期的支票应认定为无效支票。

一审法院作出（2006）鲁民一初字第8号民事判决，判决：（一）被告崂山国土分局于本判决生效后三十日内向原告木业公司交付合同项下已经审批转为建设用地的土地（具体以山东省人民政府政土字［2002］35号《山东省人民政府关于青岛市崂山区城市建设用地的批复》及现状地形图红线坐标为准）；（二）驳回原告木业公司其他诉讼请求。

二审法院于2007年11月30日作出（2007）民一终字第84号民事判决，判决：崂山国土分局的上诉有理，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：驳回木业公司的诉讼请求。

各方观点

上诉人崂山国土分局观点：

1.一审判决认定上诉人和被上诉人双方签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效是错误的。（1）本案合同中的标的物——宗地为不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效。（2）上诉人对土地没有处分权，本案土地的出让要经过市人民政府审批。（3）本合同项下宗地出让方案尚需经省人民政府批准，本合同自人民政府批准之日起生效。由于本案项下的土地还没有完全办理农转用手续，所以不具备拟定出让方案报人民政府批准的条件，本案中的出让合同还不具有法律效力，被上诉人只具有一种期待权。（4）一审判决上诉人出让部分土地给被上诉人，违反了市人民政府的规划。青岛市人民政府于2003年11月11日批准了包括本案宗地在内的地区规划。根据该规划，高新产业区“适当往东北方向发展延伸至李沙路，严禁继续往风景区内延伸”，本案出让合同中的土地在市政府规定的不准建设区域内。本案已经办理农转用的84亩土地的批准文件依法已经自动失效。

2.一审法院认定“崂山国土分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律依据”是错误的。上诉人对被上诉人交纳的土地出让金数额有异议，即使按一审认定的788万元，也只占土地出让金总数18153602.4元的43％。被上诉人在合同签订后超过6个月没有付清出让金，上诉人依据涉案合同第9条和31条，具有解除合同的权利，且木业公司已经收到解除合同的决定书。依据《合同法》第96条的规定，双方签订的《国有土地使用权出让合同》自木业公司收到该决定书时解除。由于合同没有约定上诉人行使解除权的时间，在解除条件构成后，上诉人可以随时行使解除权。

被上诉人木业公司观点：

1.一审认定涉案合同部分有效具有事实和法律依据，处理结果正确。涉案合同约定崂山国土分局向木业公司交付215亩土地，但实际上只有84亩具备了出让条件，符合合同部分无效的情形。崂山国土分局所称审批权上交是合同签订后发生的，审批权上交不影响合同的效力。至于崂山国土分局强调的政府新规划，是指规划后不再向风景区延伸，并不影响之前的合同。

2.一审认定崂山国土分局主张解除合同的抗辩理由不成立是正确的。木业公司没有全额付款的原因在崂山国土分局，当时木业公司的银行支票账户内存款多达700余万元，但土管所却停收土地出让金，致使木业公司履约不能。崂山国土分局单方解除合同的条件未成就。崂山区人民法院扣划土地出让金发生在合同解除之前，该行为与本案无关，崂山国土分局应当继续履行合同。

法院观点

一审法院观点：

双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》涉及的土地中有部分履行了农用地转为建设用地的批准手续，根据《土地管理法》第43、44条的规定，崂山国土分局对该部分土地有权进行出让，其余部分未经人民政府批准，仍然为农村集体土地，崂山国土分局对此无权处分。因此，双方签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效。

1.关于木业公司缴纳的土地出让金问题。签订合同之前，木业公司已向崂山国土分局缴纳土地出让金共计488万元。2003年3月26日，木业公司向崂山国土分局交付300万元银行转账支票，崂山国土分局为其开具收款收据。上述一系列行为表明，木业公司一直在履行合同义务，对崂山国土分局辩称该300万元银行转账支票是空头支票、无法划转的理由，没有证据支持，一审法院不予采纳。

2.关于《国有土地使用权出让合同》应否继续履行的问题。因合同项下的该宗土地部分获得省人民政府批准，该部分土地具备履行条件。鉴于木业公司涉案土地的相关项目已经政府有关部门批准，获得了项目立项、规划、环保等审批手续。故崂山国土分局应当向其交付该部分土地。崂山国土分局主张合同解除的抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效，木业公司亦部分履行了付款义务，崂山国土分局应在政府批准的农用地转建设用地范围内向木业公司交付涉案土地。木业公司请求崂山国土分局履行青崂土合字［2003］4号《国有土地使用权出让合同》，向其交付合同项下的全部土地的主张部分成立。

二审法院观点：

二审法院认为，本案涉及三个争议焦点：（1）关于《国有土地使用权出让合同》效力的认定；（2）一审认定木业公司交纳土地出让金的数额是否正确；（3）崂山国土分局是否有权解除合同。

1.关于《国有土地使用权出让合同》效力的认定问题。本合同虽约定合同须经省人民政府批准方可生效，但在合同签订前，合同项下的84亩土地已经省人民政府批准，由农业用地转为建设用地，故这部分土地未经审批不影响相应部分的合同效力；合同项下其余部分土地尚未办理农用地转用审批手续，按约定合同尚未生效，依法不得出让。崂山国土分局认为合同已经成立但未生效，不应认定部分有效、部分无效。本院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，且已经过公证，应认定已经成立。我国《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此认定本案中未经政府批准农转用土地的部分合同无效。根据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案情况看，认定合同部分无效，不会影响其他部分的效力。因此，应当认定合同中经过政府批准的84亩土地使用权出让有效，未经政府批准的131亩土地使用权出让无效，其他合同条款仍然有效。对于崂山国土分局关于涉案合同项下转让的土地是不可分物，不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张，本院不予支持。

2.关于一审认定木业公司交纳土地出让金的数额是否正确的问题。一审认定木业公司已向崂山国土分局交纳土地出让金788万元，木业公司对此不持异议。而崂山国土分局只承认收到木业公司的土地出让金488万元，且被崂山区人民法院划走3813357元，目前仅剩1066643元。双方当事人的主要分歧在于2003年3月26日木业公司向土地管理所交付的一张300万元的支票应否算作已付土地出让金。鉴于该支票因无出票日期而被认定为无效，凭无效支票不能划转木业公司的银行存款。木业公司的出票行为应被认定为无效民事行为。尽管土地管理所收到这张支票后出具了收据，但因支票无效，土地管理所出具的收据并不意味着已经或者能够收到300万元土地出让金，事后木业公司也未对这张支票进行补正。事实上崂山国土分局也未收到此笔款项。由于木业公司对这张支票的无效具有过错，不能认定木业公司提交这张支票即视为其支付了300万元土地出让金。崂山国土分局关于该支票无效的抗辩具有事实和法律依据，本院应予支持。一审认定木业公司已向崂山国土分局支付土地出让金788万元有误，应予纠正。

为执行（2004）崂执字297号、1162号民事裁定书，崂山区人民法院于2005年3月25日扣划被执行人木业公司在某街道办事处的出让土地定金907528元、2905829元至该院账户。同月29日，某街道办事处致函木业公司称，崂山区人民法院强行扣划北宅街道办事处财政款3813357元，某街道办事处已从木业公司交付的土地出让金488万元中支付486.623万元。因此，一审判决认定木业公司交纳的土地出让金为488万元是正确的。木业公司应交纳的土地出让金应按照合同有效部分的土地出让面积计算，木业公司应交纳的土地出让金为5782089.6元（84亩×667平方米×103.2元=5782089.6元），所付488万元低于应付的土地出让金数额，故应认定木业公司未交齐合同有效部分的土地出让金。

3.崂山国土分局是否有权解除合同。解除合同的前提是合同已经生效。涉案《国有土地使用权出让合同》第31条约定，受让人延期支付土地出让金超过6个月的，出让人有权解除合同。该合同未约定行使合同解除权的期限，也未约定出让方在解除合同前要进行催告。鉴于该合同部分有效，木业公司应在合同有效部分的范围内履行义务。涉案合同于2003年1月16日签订，截至2003年3月26日，木业公司向崂山国土分局交付土地出让金488万元，未达到84亩土地的出让金总额。因此，解除合同的条件已经成就。崂山国土分局根据《合同法》第93条第2款的规定，行使了合同解除权，且已经通知了木业公司。其未对木业公司进行催告，并不构成违约。对崂山国土分局关于木业公司没有按期付清合同项下全部土地出让金，其有权解除合同的主张，本院应予支持。对木业公司关于解除合同的条件未成就，崂山国土分局无权单方解除合同的主张，本院不予支持。

综上，本院认为，根据双方当事人在土地出让合同中的约定，涉案合同经过政府批准的部分有效、未经政府批准的部分无效。对于合同的有效部分，双方当事人均有义务履行。木业公司未在合同约定的期限内履行合同有效部分的交纳土地出让金的义务，解除合同的条件已经成就，崂山国土分局解除合同的行为有效。合同解除后，崂山国土分局不再履行向木业公司出让84亩土地使用权的义务。崂山国土分局的上诉有理，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。

关联案例1

案件名称：广州市仙源房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司、广州远兴房产有限公司、中国投资集团国际理财有限公司股权转让纠纷案

审理法院：最高人民法院（2009）民申字第1068号

裁判观点：《中华人民共和国中外合作经营企业法》第10条规定：“中外合作者的一方转让其在合作企业合同中的全部或者部分权利、义务的，必须经他方同意，并报审查批准机关批准。”对于未经批准的，效力如何，该法没有明确规定。但《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”依照合同法该条规定，此类合同虽已成立，但不像普通合同那样在成立时就生效，而是成立但未生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条对此类合同的效力则有更明确的解释，即“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效”。因此，二审判决认定《股权转让及项目合作合同》成立未生效是正确的。

关联案例2

案件名称：万某江与张某经营合同纠纷上诉案

审理法院：广州市中级人民法院（2008）穗中法民二终字第1516号

裁判观点：当事人双方签订的《转让合同》虽然约定为“经营权”转让，但从上述《转让合同》约定的双方的权利义务及实际履行情况看，双方既有转让“愉苑沐足中心”财产的权利义务，也存在万家江在营业证照期满前继续使用张炎的营业证照的行为，万家江使用张炎的营业证照的行为因违反《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》[7]第14条、第15条“个体工商户需持证经营”及“不得转借、出卖、出租营业执照”的规定，应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”。本案中，双方约定的租借证照的行为既不影响转让财产行为的效力，也不影响合同目的之实现，应为有效。

律师点评

本案属于一起较为典型的关于国有土地使用权出让合同效力的案例。同时在国有土地使用权出让合同有效的前提下，如何认定国有土地使用权出让合同中双方当事人的义务和责任，如何认定合同当事人的履约情况和违约责任等焦点问题。本文主要阐述涉及国有土地使用权出让合同的效力及履行的几个基本问题。

一、关于国有土地使用权合同的生效问题

1.国有土地使用权出让合同的概念

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》）第1条对国有土地使用权出让合同作如下定义：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

根据该定义，国有土地使用权出让合同包含以下内容：首先，国有土地使用权的出让主体是特定的，只能是市、县人民政府土地管理部门，其他政府部门没有签订国有土地使用权出让合同的主体资格；其次，国有土地使用权出让合同的标的也是特定的，即必须是国有土地使用权，农村集体土地使用权不能作为出让合同的标的；最后，国有土地使用权出让合同的主要内容就是出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金。

2.以正在办理转用建设用地审批手续的农用地签订的国有土地使用权出让合同的效力

由于国有土地使用权出让合同的标的必须是国有土地，在我国，国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。实践中，在签订国有土地使用权出让合同时，合同的标的有时还是正在办理转用建设用地审批手续的农用地，那么这样的国有土地使用权出让合同何时生效就成为一个值得研究的问题。

我国《土地管理法》第44条第1款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条对此类合同的效力则有更明确的解释，即，依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。因而，以正在办理转用审批手续的农用地签订的国有土地使用权出让合同在批准手续办理前未生效，只有在审批手续办理完毕后才能生效。

本案双方当事人约定合同须经省人民政府批准方可生效，至本案一审法庭辩论终结前合同项下有131亩部分土地尚未办理农用地转用审批手续，根据法律规定和合同约定，合同的该部分内容尚未生效，这131亩土地使用权依法不得出让。

二、关于国有土地使用权出让合同的无效问题

根据相关法律法规的规定，国有土地使用权出让合同可因以下事由导致无效，具体阐述如下：

1.因出让方不具备主体资格而导致合同无效

《司法解释》第2条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”因为政府土地管理部门代表国家履行对国有土地的管理职责，所以只有政府土地管理部门才有权力出让国有土地使用权，其他任何部门均没有此权力。开发区管理委员会作为出让方签订的国有土地使用权出让合同根据《合同法》的规定应该属于无权处分效力待定的合同，只有经过有处分权人的追认才有效力。

司法解释在认定开发区管理委员会作为出让方签订的国有土地使用权出让合同无效的同时，赋予一定的救济措施，即起诉前经市县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。这是最高院从尽量维护合同的效力促进交易的稳定性的角度所做出的价值判断。但是司法解释却将时间限定在“本解释实施前”，那么本司法解释实施后，出现类似的行为如何认定呢？根据对本法条的解释和推理，那么本司法解释实施后开发区管理委员会签订的国有土地使用权出让合同都应该一律认定为无效，但是如果将经过政府管理部门追认的合同也一律认定为无效，似乎与最高院尽量维护合同有效的基本原则相违背，笔者认为即使本司法解释实施后，开发区管理委员会等政府部门签订的国有土地使用权出让合同只要在起诉前经过政府土地管理部门的追认也应该认定为有效。

2.因国有土地使用权出让合同的价格条款损害国家利益而无效

《司法解释》第3条第1款规定，经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。本价格条款无效的基本法理在于损害了国家利益。《合同法》第52条第1款第4项的规定可以作为法律依据。

3.因违反《合同法》第52条导致的无效

《合同法》第52条列举了合同无效的几种情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

国有土地使用权出让合同作为合同的一种，也当然适用《合同法》的规定，所以国有土地使用权出让合同如果出现《合同法》第52条规定的情形，也会导致无效。

三、关于本案国有土地使用权出让合同未经批准的131亩土地部分属于未生效还是无效的问题

1.二审法院在认定本案合同未经批准的部分既属于未生效也属于无效

二审法院首先认定本案合同未批准部分未生效，即“本合同项下其余部分土地尚未办理农用地转用审批手续，按约定合同尚未生效，依法不得出让”。但是在随后的阐述中，却又认定该未经批准的部分为“无效”，即“据此认定本案中未经政府批准农转用土地的部分合同无效”，“本院认为，根据双方当事人在土地出让合同中的约定，涉案合同经过政府批准的部分有效、未经政府批准的部分无效。”

所以，二审法院应该明确本案合同未批准部分是无效还是未生效，因为合同无效和未生效是两个不同的概念，具有不同的内涵。

2.合同无效与合同未生效的主要区别

合同未生效是指合同已成立，但是合同中所约定的条件未成就，或者约定的期限还未届至，或者还没有按照有关法律规定办理有关行政审批或登记手续，对订立合同的当事人暂时不产生法律约束力的合同。

合同无效是指合同成立后由于合同的内容违反法律强制性或限制性规定，而导致的合同从成立时就不具有法律约束力。

合同无效与未生效的主要区别是：第一，两者形成的原因不同，合同未生效是由于合同生效的条件还不具备，合同无效的形成原因是合同内容的违法性。第二，两者的后果也不相同，合同未生效是合同暂时不发生效力，等合同具备条件时就发生效力；而合同无效是自始不发生效力。

3.本案合同未经批准部分应属于未生效而不是无效

综合以上的分析，本案合同中未经批准部分的131亩土地不具备出让条件，根据法律规定和双方当事人的约定，尚未发生合同效力，但是如果该部分土地以后得到有关部门的审批，那么该部分合同内容就生效，对双方具有法律效力，所以该未经批准部分的内容应属于未生效。

如果该部分内容属于无效的话，那么无论该部分内容以后是否得到有关部门的批准，都会造成其无效的结果。

所以，对未经批准部分所涉合同条款的正确认定应该是未生效而不是无效。