第一节 国内住房市场与居民收入协调发展研究文献综述

一 房价收入比研究文献综述

房价收入比是衡量一个国家或地区居民住房与收入协调状况（居民住房承受能力）的指标。房价收入比是在经过反复实践和总结的基础上得出的评价住房市场与居民收入协调状况的综合性指标，目前使用较为普遍。通过梳理、总结大量国内外相关文献，对比国内外房价收入比的概念、计算测量、合理区间和应用领域，可以发现房价收入比在评价住房市场与居民收入协调发展状况时具有重要意义。

（一）已有研究文献综述

鉴于经济、社会、统计等各方面特征，房价收入比及其合理区间对评价中国住房市场与居民收入协调性存在局限性。且受房地产市场化时间较短等众多因素影响，与国外相关研究相比，国内研究还处于起步及探讨阶段。截至目前，众多学者进行了大量研究，取得了较为丰硕的研究成果。

1.房价收入比概念

房价收入比的概念其实是其测量的依据和基础，国内不同学者对房价收入比不同的定义导致不同的计算测量方法。通过对国内相关文献的研究发现，国内学者对房价收入比的定义一般根据1992年世界银行的定义，即房价收入比为平均每套住房价格与家庭平均收入的比值。国内学者对房价收入比的定义基本与此相似，较大的差别在于对住房价格和家庭收入的计算。国务院1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》对房价收入比的定义为，在住房市场化以后某区域60平方米建筑面积住房的平均价格与城镇居民家庭平均工资的比值。这是对房价收入比做出较早及较权威的定义，之后国内学者开始对房价收入比定义进行了积极研究与探讨。

季如进、陈玲玲 （1998）对单个家庭可承受的房价收入比进行了定义，认为可承受的房价收入比为在金融政策支持下居民家庭能支付的住房价格与家庭年收入的比值。包宗华 （2003）认为房价收入比即为某区住房平均价格与居民家庭户均收入的比值。陈杰等（2008）认为静态的房价收入比对长期内居民的购房支付能力评价不够科学，由此提出了动态房价收入比概念，以此考察长期内居民购房支付能力状况。

2.房价收入比计算及测量

房价收入比计算和测量与其定义紧密相连，不同的定义导致计算与测量差异显著。1998年的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议对房价收入比进行了首次官方及权威定义，认为房价收入比是某区域60平方米建筑面积住房与居民家庭平均工资收入的比值。从该定义可知这同时也是对房价收入比计算与测量的首次较为权威的规定。之后，国内学者对房价与收入的测度研究进行了积极探讨，但是由于定义的差异较大到目前为止并没有统一而被广泛认可的测量方法。

首先，国内学者在住房面积的选择上分歧较大。国内对于住房面积的确定没有一个统一的标准。易宪容 （2006）以75平方米为我国住房套均面积标准，杨永华 （2006）以80平方米为标准计算，郭战等（2007）又提出了90平方米的标准。另外还有学者取100平方米、110平方米等根据当前新建商品住宅单套销售面积来取的数值。

其次，很多学者将焦点集中在房价、收入计算的细化上。代表性的学者有：李伟（2004）的研究表明目前房价收入的计算中只考虑到家庭户均收入和上市的住房价格指标，考虑指标的有限性决定了居民购房支付能力不能得到较为准确的测量，因此有必要对住房市场进行细分，提出应从以下三个方面细分房价收入比：收入阶层、上市住房的新旧程度、居民是否拥有自有住房。陈欣宏（2006）认为，因为国内学者对房价收入比的计算往往重视新建商品住房，而忽视了二手房市场及市场结构的考虑，从而存在低估居民家庭购房支付能力的问题，因此房价收入比计算方法具有较大缺陷。针对这些缺陷，以及考虑与我国的统计资料衔接，对房价收入比的计算方法进行了改进。朱德开、张兵（2006）结合合肥的实证分析，认为房价应为新房与二手房的加权房价。

另外，国内还有一些学者针对房价收入比与国际算法的较大差别及计算公式的自身缺陷，在计算方法改进方面也做了大量研究。朱建君、贺亮（2008）根据国内房价收入比存在的问题，重新设计了房价收入比及其合理区间的计算方法，认为较为合理的计算公式是将恩格尔系数纳入房价收入比：

并由此计算出比较合理的房价收入比区间为：

苏多永、张祖国（2009）根据马克思劳动价值理论，假设PIR为房价收入比，p为商品房均价，s为人均居住面积，n为户均人数，a为人均存量金融资产，i为人均可支配收入，ia为房贷影响因子（房贷影响因子是指房贷本息对住房消费的影响程度，它等于房贷本息与房贷之比，一般来说贷款利率越高，房贷影响因子越大，房贷对居民住房消费影响越大，从而增加居民住房消费压力），p为房价上涨率，s为人均居住面积增加率，i为人均可支配收入增长率，由此可得：。由于中国购房需要至少20%的首付，同时还需缴纳一定的税费，首付款和税费基本与家庭存量金融资产相抵消，因此（1）式可变为：。由于中国居民购房大多选择住房按揭贷款，但需要支付较高的贷款利息，引进房贷影响因子可全面反映房贷本息对居民住房承受能力和支付能力的影响，因此（2）式可变。但是（1）式、（2）式和（3）式均是静态指标，没有考虑房价上涨、人均居住面积扩大和收入增长等因素对房价收入比的影响，如果考虑这些因素，则（3）式可变为：

王杰（2007）在对房价收入比的定义、计算方法、修正因素以及标准房价收入比的科学性进行分析的基础上,明确了运用房价收入比判断房屋需求情况的缺点和不足,并以此为改进依据,提出了新的计算合理房价的方法：

其中,V：房屋价值；D：储蓄额；A：家庭年收入；ED：恩格尔系数；g：收入增长率（假设在使用房屋的期限内收入增长速度不变）；Y：折现率；n：使用房屋的期限。通过这一公式计算出的房屋价格V是一个家庭可以承受的房屋价格的最大值，只要其所购买的实际房屋价值等于或小于V，则在理论上均可承受。

3.房价收入比的合理区间

国内大部分学者所做的研究都是在计算完房价收入比之后，对照4—6倍的区间判断目前的房价收入比有没有超过6的警戒线，以此来评价居民购房支付能力是强还是弱。但是有相当部分的学者对［4,6］是否是适合中国的评价区间进行了探讨，对4—6合理区间持否定态度的代表学者是包宗华，他在多篇文章中提到国内学者对该区间的误解是源自世界银行对中国经济考察研究丛书《中国： 城镇住房改革的问题与方案》，从其来源分析，这一论点仅仅是Renaud（1989）的一个研究成果。就连Renaud本人在1991年的后续研究中也指出发展中国家房价收入比与发达国家之间差异悬殊，社会主义国家房价收入比与资本主义国家差异悬殊。国内学者在对其观点进行引用时，往往只注意到其先前［4，6］的界定，而忽视作者后来所进行的修正（包宗华，2010）。

虽然包宗华充分说明了4—6的区间不能用来判断中国房价收入比是否合理，但是对于中国房价与居民收入是否协调，是否在居民可承受范围之内，什么样的区间才是适合中国的区间等一系列问题上，他并没有给出一种确定的计算方法。其他一些学者在区间的取值上作了一些研究。季如进、陈玲玲（1998）提出，“影响家庭可承受房价收入比的两大因素:家庭经济状况及消费投资偏好、金融支持”，并且用公式表示:

p为用该贷款所能买到的住房的价格，m为该家庭购房当年的年收入（指实际收入，包括所有的货币和非货币收入），i为贷款年利率，n为还款期。s为每月还款额递增比例。c为家庭根据其对首付款的支付能力，在银行提供的贷款额占房价之比的最高限下，选择抵押贷款额占房价之比。a为家庭根据其收入水平和消费偏好等因素，选择每月偿还购房贷款占当月收入额的最高比例。根据这个公式，测算出1998年北京中等收入家庭可承受房价收入比是2.2—5.8。另外，车延杰（2001）也重新测定了合理的房价收入比区间，他指出中国新建商品住房和二手房价格差异在三分之一左右，而二手房市场占市场交易总量的比重也在三分之一左右，从而对Hammer房价收入比［3,6］的区间进行了修正，计算得出中国新建商品住房合理的房价收入比应在3.4—6.8之间。

通过国内外房价收入比合理区间研究文献可以发现，受不同国家及地区经济发展水平、国家金融财税政策、居民消费结构习惯等因素的综合影响，不同区域房价收入比合理区间差别较大，房价收入比合理区间的测定要与各区域经济社会文化等特征相结合。总体看来，受中国社会体制、经济发展阶段及金融政策等各方面的影响，合理的房价收入比应高于西方发达国家公认的合理水平。西方国家提出的4—6或者3—6的合理区间对中国具有启示意义，但是要结合现实情况，不能照搬硬套。

4.房价收入比的应用研究

国内学者普遍认为中国房价收入比过高，城镇居民家庭购房支付能力严重不足，政府应该加强房地产市场宏观调控，解决住房价格过高问题，促进房价的合理回归。杨帆等（2005）研究认为中国大城市房价收入比基本上超过了8，主要集中在8—15之间，北京及上海等一线城市房价收入比甚至超过了10，居民购房支付能力严重不足。魏雅华（2006）研究认为全国和重点区域房价收入比均超过了合理范围，并指出中国住房痛苦指数和房价收入比均为世界最高，住房价格已经远远超过居民的承受能力范围。

与上述学者持有观点不同，国内少数学者认为中国现有房价收入比存在被高估的情况。包宗华 （1999）研究认为住房价格高低是相对量而不是绝对量，单独考察住房价格上涨而不考察收入增长对房价收入比的研究是不全面不科学的。在将是否拥有住房纳入房价收入比指标体系后，他得出中国实际的房价收入比仅为3—5，居民不存在购房支付能力不足的问题。陈杰等（2008）在对包括收入增长、成本因素及信贷政策等综合性因素进行考察的前提下提出了动态房价收入比的概念，并采用上海市房地产市场数据计算得出房价收入比呈现出下降的趋势，居民购房支付能力在增强。从以上这些少数学者持有的观点可以看出，这些学者认为导致我国目前房价收入比过高问题不是因为中国住房价格确实过高，而是因为房价收入比的计算及合理区间的测度方面存在着问题。针对这些问题对房价收入比进行测算并采用适合中国的合理房价收入比评价区间，中国并不存在住房价格过高及居民购房支付能力不足的问题。

（二）已有研究述评及本研究探索

1.已有研究述评

综合国内大量已有的房价收入比相关研究，可以发现房价收入比在国外是评价住房市场与居民收入是否协调及居民购房可承受能力的常用评价指标。其之所以能作为一个常用的评价指标，最主要的原因是西方国家房地产市场发展历史较长，所获取的经验数据足够研究者总结出一个较为合理的区间来评价房价收入比是否在该区间内，以此判断住房市场与居民收入是否协调。与国外相比，国内住房完全市场化以来时间不长，可获取的住房市场与居民收入的时间序列的统计数据有限，房价收入比的合理区间尚难达成共识，只能使用西方学者提出的合理区间来探讨中国房价收入比是否合理。但是西方国家房价收入比区间应用于中国却并不一定合理，原因大致可归纳为以下几点：

（1）难以取得国际通行算法所需数据

房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易），也有旧住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入也是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套的价格交易，又由于纳入统计的中国家庭收入只是相当部分家庭全部收入中的一部分，因此即使是北京这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，为横向比较带来了困难。此外，国际上通行的方法主要通过抽样获取样本数据，而国内主要通过从报表所形成的统计资料中获取数据，因而无论其精确性还是口径上，国际国内之间都有差异。

（2）房价收入比与国家体制及经济发展水平等密切相关

从房价增长幅度与国民收入增长幅度的比较可知，前者总体上小于后者，说明国民经济发展足以支撑房价上涨，房价增幅相对于经济增幅并非太高，相反还有继续上涨空间。Renaud（1989）的研究已经指出，房价收入比4—6的合理区间也有特例，其1991年和1994年的进一步修正指出不同国家房价收入比合理区间差别较大，社会主义市场经济国家房价收入比高于西方发达国家。

（3）难以获得灰色收入与隐性收入数据

国际上对收入的统计往往是居民家庭的所有收入，而中国学者在计算收入时往往取的是官方公布的家庭年收入，部分学者用的还是家庭可支配收入。即使学者选取的是家庭年收入，但大量客观存在的隐性收入与灰色收入因难以获得数据而无法囊括其中。目前虽然一些学者在计算房价收入比时将家庭收入扩大1.2倍，但是隐性收入和灰色收入到底为多少还需要进一步考证。

（4）父母协助儿女买房对计量的影响

欧美国家年轻人一般毕业十年以后才开始买房，而中国买房族主要是25—30岁的年轻人，这部分年轻人买房的方式通常是父母为其交首付（或支付全款），月供由自己支付。如此住房支出是三个家庭（年轻人家庭、男方父母、女方父母）共同承担，收入测算的则只有年轻人家庭的收入，所以计算出来的房价收入比势必被夸大。

（5）未考虑住房结构

首先，目前计算房价收入比主要考虑的是新建商品住宅的交易价格，忽视了二手房交易价格（低于新建住宅价格），其结果是人为提高了房价。其次，自有住房也没有考虑在内。再次，据相关资料统计，中国80%多的城镇居民拥有自己的住房，因改善性需求购房时，房价应是新购商品住宅的房价减去出售的原住房的价格，但是国内学者在计算时由于难以获得数据往往忽视这一情况。

鉴于以上因素，房价收入比在中国的合理区间显然应高于国际普遍认为的数值区间，但是应该高多少才是合理的，目前还没有一种公认的较好的计算方法。因此需要剔除这些因素的影响确定出适合中国的合理房价收入比区间，来判断中国住房市场与居民收入是否协调。

2.本研究的探索

综合国内外房价收入比研究现状，可以发现国外房价收入比计算方法在中国难以取得数据，采用4—6区间不尽合理。而国内学者对“房价收入比”的探究大多着重在概念的澄清、能否以房价收入比来判断泡沫、房价收入比计算的修正等，对目前国内房价与居民收入是否协调并没有做出突破性研究成果。正是因为房价收入比对中国现实房地产市场解释、分析作用的局限性，除应用房价收入比评价住房市场与居民收入协调外，本部分的研究增加多方面的细致分析，同时在研究方法上力求有所创新和突破。

房价收入比评价中国住房市场与居民收入是否协调存在一系列缺陷，需要采用其他模型和方法进行研究，但是国内目前还缺乏这方面的研究。在阅读研究大量文献的基础上，我们将协调度模型引入分析住房市场与居民收入的协调性分析，力求对评价住房市场与居民收入的协调性做出方法创新。

二 住房市场与居民收入协调发展研究文献综述

（一）已有研究回顾

国内对于协调性的研究，主要是对人口、经济、空间与环境的协调关系的研究，最初主要研究迅速发展的经济与环境的协调关系。很多学者结合其研究领域，建立协调度评价指标体系和模型，对经济、城市、城镇化与环境、水资源、土地等系统之间的协调性进行了相关研究，杨士弘（1994）通过建立协调度模型研究了广州城市环境与经济协调状态，预测了广州环境与经济协调的发展趋势。张晓东等（2001）通过对20世纪90年代中国省级区域的实证分析，发现中国区域经济环境协调度基本符合倒“U”形曲线。桑秋等（2008）运用主成分分析、线性回归等方法构建协调度静态与动态公式，对沈阳市人口、经济、空间与环境的协调度进行了分析。徐飞、张文开（2010）运用土地利用协调度模型对福州市土地利用进行了定量测算,同时结合空间自相关理论和方法描述了协调度的区域协同与差异,以期为未来福州市土地利用和空间发展方向提供科学依据。蔡滢滢等（2011）采用综合指数多目标决策模型测算南京市历年的土地利用综合水平，同时参照人口城镇化法计算南京市的城镇化水平。并以此为基础，结合灰色系统理论中的GM（1，N）模型和灰色关联度模型求解土地利用与城镇化水平的协调度。

（二）已有研究述评及探索

在房地产领域，国内也有学者开始采用协调度方法分析房地产与其他相关因素的协调性。陈基纯（2011）在阐释房地产业与区域经济耦合作用机理的基础上，建立了二者之间的耦合协调度模型，对房地产业与区域经济耦合协调状况进行了实证研究。杨波、杨亚西（2011）基于协同论理论，建立了房地产业与区域发展的协调度评价模型，定量考察了样本区域房地产业与区域发展的协调度,最后得出结论：中国一半样本省市的房地产业与区域发展不协调。虽然已经有学者将协调度模型引进房地产市场分析，但是目前还鲜有学者用协调度模型来分析住房市场与居民收入的协调性。我们力求用协调度模型分析中国住房市场与城镇居民收入的协调性，以弥补房价收入比评价二者协调性的不足。